Ma méthode de valorisation d'immobilier commercial

Comment évaluer la valeur locative d’un immeuble commercial ou d’un pas-de-porte ?

Comment sélectionner les points de comparaison et calculer une valeur de marché ?
Comment rendre comparable des immeubles de surfaces et configurations différentes ?
Un loyer commercial ne s’approche pas comme un loyer de bureau, industriel ou résidentiel. Quelles sont alors les bonnes approches pour tenir compte des spécificités de ce marché immobilier tellement particulier ?

Ma méthode est exposée en détail dans l’ouvrage Méthode pratique de valorisation d’immobilier commercial, disponible aux éditions La Charte : www.diekeure.be

S’interroger sur la valeur d’un immeuble affecté au commerce c’est d’abord s’interroger sur le facteur essential qui en est à l’origine. Quel est-il ? Pour moi, c’est sa capacité à générer de la marge bénéficiaire à son locataire. C’est-à-dire du chiffre d'affaires réduit de ses coûts. Plus la marge bénéficiaire (hors loyer) du commerçant est grande, plus il a la capacité à payer un loyer élevé. Mais le loyer de marché n’est pas lié au succès du commerce, il est fonction de l'immeuble dans ce qu’il procure des facilités (ou pas) à générer de la marge.

L'évaluation en valeur immobilière n'est ni une science ni un art, mais un travail complexe mêlant savoir et savoir-faire. L'évaluateur doit savoir, être un fin observateur du marché, rester informé des transactions récentes, accumuler une quantité importante de données. L'évaluateur doit y associer un savoir-faire pour comprendre les lignes de force d'un marché immobilier, prendre de la hauteur pour garder l'objectif d'offrir un reflet fidèle de la valeur de marché.

Ma méthode rassemble des lignes directrices et propose une série de bonnes pratiques pour évaluer le plus objectivement possible une valeur locative de marché et de pas-de-porte ne dépendant que du foncier.

Évaluation en valeur locative

Je considère comme seule valable pour évaluer une valeur locative l’approche par comparaison, c’est-à-dire donnant une indication de la valeur par comparaison de l'immeuble à évaluer avec des immeubles similaires pour lesquels des informations sur les prix sont disponibles. C’est l’approche la plus ardue car elle nécessite une excellente connaissance des transactions passées, appelés communément « points de comparaison ». Mais c’est la seule qui donne un reflet correct de la valeur locative. Il faut donc tenir compte :

Des conditions de marché.
De la situation, de la localisation.
Des caractéristiques du bien physique.

Déterminer les conditions de marché pour une situation particulière implique de sélectionner les points de comparaison pertinents, c’est-à-dire :

Faisant partie d'un même marché.
Récents.
De configuration physique similaire.
Et selon les cas, affecté à un commerce similaire.

Afin de rendre comparable des biens aux caractéristiques physiques différentes, je pondère les surfaces en fonction de leur utilité commerciale. Les grilles de pondération varieront selon le type de commerce : centre-ville (highstreet ou de destination), centre commercial ou périphérie.

Ma méthode est exposée en détail dans l’ouvrage Méthode pratique de valorisation d’immobilier commercial, disponible aux éditions La Charte : www.diekeure.be

Évaluation de pas-de-porte

Le pas-de-porte fait l’objet de bien des disputes entre bailleurs et locataires. Mais il faut garder une chose fondamentale à l’esprit : le pas-de-porte est le reflet le plus direct du marché. Il témoigne immédiatement de l’excès de demande par rapport à l’offre et se révèle d’une grande volatilité selon les conditions économiques.

Comme sa valeur est intimement liée aux droits du preneur conférés par son bail, il est logiquement fortement dépendant de la législation spécifique. Chaque législation trace la limite, pas toujours limpide, entre les propriétés foncière et commerciale. Il faut donc tenir compte :

Des droits et risques au bail.
De la valeur locative de marché.
Des actifs fonciers appartenant au preneur.