Mij taxatiemethode

Hoe taxeert men de huurwaarde van een handelspand of drempelgeld ?

Hoe selecteert men de vergelijkingspunten en berekent men een markthuurwaarde ?

Hoe kan men gebouwen van verschillende oppervlakken en configuraties vergelijkbaar maken ?

Commerciële huurwaardetaxatie verschilt van kantoor-, industrie- of woningtaxatie. Wat is dan de beste aanpak om rekening te houden met de specifieke kenmerken van deze nicheonroerendgoedmarkt?

Mij taxatiemethode wordt uiteengezet in het boek Praktische methode voor de taxatie van commercieel vastgoed, beschikbaar bij Die Keure : www.diekeure.be

Zich vragen stellen over de waarde van een handelspand is zich eerst vragen wat het kenmerkt. Wat is de essentiële factor van haar waarde ? Voor mij is het het vermogen om een winstmarge voor de huurder te genereren. Met andere woorden, omzet verminderd met de kosten. Hoe groter de winstmarge (exclusief huur) van de handelaar, hoe capabeler hij is om een hoge huur te betalen. Opgepast! De markthuur is niet gelinkt aan het succes van de handel maar is functie van het gebouw in de mate dat het faciliteiten biedt (of niet) om marge te genereren.

Vastgoedtaxatie is noch een wetenschap noch een kunst, maar een complex werk waarin kennis en knowhow gecombineerd worden. De taxateur moet kennis opbouwen, een scherp waarnemer zijn van de markt, op de hoogte blijven van recente transacties, een grote hoeveelheid gegevens verzamelen. Hij moet er knowhow aan koppelen om de krachtlijnen van een vastgoedmarkt te begrijpen en zicht van bovenaf winnen om een getrouwe afspiegeling van de marktwaarde te bieden.

Mijn methode reikt een overzicht aan van richtlijnen en biedt een resem aan goede werkwijzen om zo objectief mogelijk een markhuurwaarde en een drempelgeld te taxeren alleen afhankelijk van de grondeigendom.

Taxatie markthuurwaarde

Voor het beoordelen van een huurwaarde ben ik van mening dat alleen de benadering door vergelijking geldig is, dit wil zeggen een indicatie van de waarde bouwen door het te taxeren pand te vergelijken met identieke of soortgelijke panden waarvoor prijsinformatie beschikbaar is. Dit is de moeilijkste aanpak omdat het een uitstekende kennis vereist van eerdere transacties, ook vergelijkingspunten genoemd. Niettemin is het naar onze mening de enige methode die een juiste weerspiegeling geeft van de huurwaarde. Men moet dus rekening houden met :

Marktomstandigheden.
Ligging, locatie.
Fysieke kenmerken van het goed.

Marktomstandigheden bepalen voor een specifieke ligging vereist het selecteren van relevante vergelijkingspunten, die dus :

Deel maken van dezelfde markt.
Recent zijn.
Een identieke of gelijkaardige fysieke configuratie hebben, en desgevallend.
Een soortgelijke handel omvatten.

Om panden die a priori verschillen vanwege hun fysieke kenmerken vergelijkbaar te maken, weeg ik de oppervlakken in functie van hun commercieel nut. De wegingsrooster zal afhangen van het type handel : binnenstad (high-street of bestemming), winkelcentra of periferie.

Mij taxatiemethode wordt uiteengezet in het boek Praktische methode voor de taxatie van commercieel vastgoed, beschikbaar bij Die Keure : www.diekeure.be

Taxatie drempelgeld

Het drempelgeld kan veel geschillen tussen verhuurders en huurders veroorzaken. Maar we moeten één hoofdpunt in gedachten houden : het drempelgeld is de meest directe weerspiegeling van de markt. Het geeft onmiddellijk blijk van de overtollige vraag ten aanzien van het aanbod, en is zeer volatiel naargelang de economische omstandigheden.

Aangezien haar waarde is intiem verbonden aan de rechten van de huurder verbonden aan zijn huurovereenkomst, is het drempelgeld logischerwijze sterk afhankelijk van de specifieke wetgeving. Elke wetgeving zet de grens, niet altijd helder, tussen handels- en grondeigendom. Men moet dus rekening houden met :

De rechten en risico’s verbonden met de huurovereenkomst.
De markthuurwaarde.
De vastgoedactiva eigendom van de huurder.